​小户型兴起、中途改规划、TOD遍地……南宁楼市刮的什么风？

小户型兴起、中途改规划、TOD遍地……南宁楼市刮的什么风？

近期，南宁楼市变得热闹起来了。

不知道各位购房者有没有注意到，最近入市的新盘数量越来越多，不少年前拿地的项目都纷纷拿出“看家本领”，试图在南宁楼市分一杯羹。

新盘的集中入市犹如蝴蝶的翅膀，也让南宁楼市掀起了一阵“小旋风”，一起来看看。

01

产品风向改变，小户型又兴起

南宁小户型时代，又来了。

去年疫情期间，“改善”是楼市的一个关键词，大面积的户型颇受欢迎。而如今市场风向已经改变，加上调控收紧，小户型又重回市场主流。

毕竟整体上看，小户型的目标客群是刚需客群以及投资客群，在市场上占比大，所以小户型的市场购买力还是一直居高不下。

据不完全统计，南宁新盘中有近10个项目都推出了80㎡以下的小户型，并且大部分都是两房或两房以上，功能齐全，满足购房者的最基本的住房需求。

仅供参考

面积最小的为要数龙光君御华府翰林，11#楼打造住宅公寓，面积为33㎡，单间设计。

荣和两个项目——荣和五象院子和荣和伍壹大道都推出了55㎡的户型，小探对比了一下，其实这两个户型布局基本一致，不同之处在于赠送面积以及空间布局尺寸。

东风路板块的紫云印象和建发和玺都面市了，其中建发和玺推出67㎡的小户型，让无法在五象湖核心置业的客群，可以有退一步的选择。不过该项目的放风价为16000+元/㎡，不知品牌效应+秀田小学学区+五象湖板块溢价能够让购房者为其买单。

兴宁区的悦桂旭辉福弈和庭单价最低，万元不到的价格适合地缘性客群，颇有优势。

市面上的小户型不少，但到底要如何购买？小探有这些建议——

①房间尽量选择两房或以上，还有最起码的通风采光要有保障，不仅是从自住角度考虑，也是从未来换房角度考虑；

②学铁商这些配套等的重要性要分清 ，在南宁目前学区热的情况下，学区能够给房子增值保值的作用是最大的；

地段因素同样重要，如果纯冲着非常低的单价而去，未来如果要换房，比较难找到接盘侠；

③价格成本是最重要的一点，如果单价已经明显溢价，看不到升值空间，想用小户型投资的恐怕要站岗很久，未来出让回报不一定高，这笔钱困在这里，比较吃亏；

④非常刚需只想要一瓦遮头，未来也不打算换房，那就只看价格，其他因素就不需要理会了。

02

中途更改规划，楼市掀起“升级风”

南宁楼市最近吹起一股“升级风”。

万科第五园、凤岭菁英SOHO、美的悦江府等楼盘陆续对自己的产品进行了规划调整，而广源凤岭壹号院也不甘落后，开启了升级模式。

3月30日，南宁自然资源局发布了《广西福格园房地产开发有限公司申请的广源凤岭壹号院项目1～3、5～7号住宅楼及其地下室建筑设计调整方案批前公示》（以下简称《公示》）。

简单概括一下就是，广源凤岭壹号院不想做LOFT公寓了。

根据《公示》内容，广源凤岭壹号院主要做了以下调整：

1.将1号住宅楼的平面形式由通廊式(loft小户型)调整为单元式(两单元组合)，建筑高度由79.905米调整为74.19米，层数由24层调整为18层，户数由306户调整为138户，户型由30㎡变为99-133㎡。

2.将2号楼首层社区管理用房面积由160.35㎡减少为91.12㎡。

3.取消小区3号楼，将原3号楼所处位置调整为室外泳池、水景和绿地。

4.5号公租房因消防疏散及通风要求，一层取消正压送风机房，增加地下室排风井及地下室出地面消防楼梯，同时公共架空层面积扩大；二层G2户型南侧卧室飘窗外增设防坠落雨棚；核心筒楼梯间西侧墙设1至16层的送风井，同时屋顶层增加电井上屋面。

5.将6号住宅楼的平面形式由通廊式（loft小户型）调整为单元式（两单元组合），建筑高度由62.325米调整为50.19米，层数由14层调整为16层，户数由245户调整为60户，户型由29㎡变成了127-133㎡。

6.在7号楼建筑外轮廓不变的基础上，调整7号住宅楼内部户型设计，7号楼户数由225户调整为108户，东西两端的头两间房合成一套。

调整过后，小区由6栋楼改为5栋楼，将原本的约30㎡LOFT小户型变大，改为更受市场欢迎的99-133㎡户型，总户数也由1332户调整为638户。

在取消LOFT户型后，1号楼由3梯18户变为2梯3户，6号楼由2梯19户变为2梯2户。

看得出来，广源凤岭壹号院是往改善的方向调整，无论是把LOFT小户型调整为大户型，还是增加室外泳池、水景和绿地，都能大幅提高居住的舒适度。

不难理解广源凤岭壹号院为何要进行这样的升级。

当初，在三岸主打宜居住宅产品时，广源凤岭壹号院不走寻常路，首期推出30㎡的70年产权LOFT公寓，可谓独树一枝。

然而，本想另辟蹊径的广源凤岭壹号院，走的却是死胡同，入市一年多仅售出69套房，走量相当之慢。

为了促进销量，广源凤岭壹号院也曾做过不少尝试，如首付分期1万起、8年物业津贴、毛坯与精装同售，但结果都不尽如人意。

眼看着邻居们纷纷往2万+走，卖得风生水起，广源凤岭壹号院痛定思痛，终于下定决心调整产品。

不过，调整后的广源凤岭壹号院能否得到市场认可，尚未可知。

一方面，滨江是三岸成为热门板块的主要原因，而广源凤岭壹号院所在位置与邕江有一段距离，江景资源与它没什么关系。

另一方面，广源凤岭壹号院虽然在朝改善的方向努力，但由于小区内存在LOFT产品，改善品质并不纯粹，而由LOFT升级的99-133㎡户型能否吸引到改善客群，都是未知数。

广源凤岭壹号院在规划调整后，究竟会呈现出什么样的品质，一起拭目以待吧。

03

TOD风向兴起，代表城市未来？

TOD这个概念，听起来就很高级，这也是最近南宁楼市刮起的一阵“风”，不少项目都标榜自己是TOD项目，升值潜力大。

对于TOD项目，很多购房者还是一知半解，毕竟目前南宁还暂时没有真正实施运营的TOD项目范例。

TOD概念与我们常说的地铁上盖有较大差别，准确来说TOD是以公共交通站点为中心，以400-800米（约5-10分钟步行路程）为半径所建立的集办公、商业、文化、教育、居住为一体的城市综合体规划。

图源轨道荟

而南宁作为一个准二线城市，其TOD项目的建设进程也在不断加快，最近小探听说沉寂已久的轨道御玺君临湾开始入市。

轨道御玺君临湾作为轨道在五象打造的TOD项目，是轨道地产在南宁TOD的“首秀”，该项目是地铁4号线良庆大桥南的地铁口物业，五象大道和良庆大道交汇处，交通便捷。

图源轨道荟

对于这个TOD项目的效果，轨道也是释放了不少“猛料”。

据悉，轨道将会打造广西独有的BMW绿色出行系统，将地下公共通道、轨道交通、地面公交系统串联，形成快速出行的生活动线，形成一个体系完善垂直生态城市理念。

此外，轨道御玺君临湾定位为云端豪宅，采用100米南宁首个空中连廊+星空外立面，打造属于南宁的独特天际线，从效果图来看还是别具一番特色的。

轨道还独创了很多南宁目前市面上没有的设计，比如滨水观景栈道、观景挑桥以及无障碍树冠走廊等，这些设计能够连接多个楼栋，形成引流效果，但究竟效果如何还是得看投入运营后的反响。

图源轨道荟

同时还有消息称轨道御玺君临湾将有望引入产业，形成“轨道+物业+产业”TOD模式。

整体看下来，轨道地产对轨道御玺君临湾的打造也是费尽心思，但从规划图上看，项目北面还有别的地块，届时可能低楼层看江会受限，不知道在产品上轨道会不会也有独特的设计来规避这个问题呢？拭目以待。

04

小探有话说

最近的房地产市场，3道红线限制房企融资的同时，再加上2道红线给银行施压，房地产市场压力明显。

楼市的两极分化会更加明显，地段佳产品好的项目受到市场冲击影响较小，而小部分非核心地段的项目受市场影响更大。

受多重因素影响的购房者会变得更加理性，会更加明确自身的需求，但是对于开发商来说，开发压力会逐渐变大，对于产品的设计规划也会更加走心。

不管是户型改小还是更改规划，又或是逐渐兴起的TOD概念，其实都算是对产品的升级，紧跟市场走向的产品会更受欢迎，各家企业都在调整结构、节奏，为了能在“物竞天择，适者生存”的法则下，力争成为那个幸存者。

在产品开发上，究竟谁最终能在这个恶劣的环境下成功“上位”，谁又会成为下一个濒临淘汰的企业？新一轮的楼市洗牌，将是全面性的。