​全国房价整体走势

全国房价整体走势

为邦地产营销机构 2022-10-31 07:11 发表于上海

中国前三季度房地产整体状况如何？房价整体形式如何？

先来说结论，2022年前三季度全国房地产价格整体走弱，超过90%的城市房价跌回了2年前的同期价格，有不少城市的房价已经跌回到了5年前的价格，而且有几个还是重要的省会城市。甚至全国房价最稳定的上海，在2022年第三季度也出现了降价的情况，这主要是针对二手房市场，上海新房市场因为限价，价格依旧平稳，不降反升。

第三季度中国GDP增长3%，此前的上半年GDP数据增长为2.5%，说明第三季度中国整体经济已经开始全面复苏，但受到全球经济滞胀的影响，外部不稳定不确定因素的增加，加上国内疫情影响不断，需求与供给冲击矛盾依旧，市场实体经营仍比较困难，经济持续恢复还存在一定的变数。

房地产业同样也受到这些外部和内部因素的影响，加上大规模房企暴雷事件、政策宏观层面的调控制约，房价回调短期内是必然趋势。

2022年三季度经济整体增长，但房地产和住宿餐饮成为了第三季度唯一两个负增长的行业。其中房地产的调整幅度最大，前三季度全国房地产开发投资10.35万亿，同比下降了8%，住宅投资是7.86万亿，下降了7.5%。

拿地开发目前主要以国企和央企为主，民营企业拿地开发的积极性较弱。房地产开发热度有所放缓，但一定程度上达到了稳定房地产的预期，降低房地产的权重，增加老百姓的收入，让房价和收入比逐渐下降，让更多的老百姓买得起房，这才是市场长期稳定、健康的核心。

前三季度全国房地产商品房销售面积是10.14亿平米，同比下降了22.2%，价格下降回调，成交量势必也会下降。销售金额是9.93万亿元，下降幅度更高，达到了26.3%，按照这个比例计算，全国新建商品房的均价为9792元/平米。横向比较一下，你老家所在的城市，目前的价格处于什么样的水平。2022年全年商品房销售量和销售额，整体处于调整下行走势，但三季度数据显示，两者的调整幅度都有明显的收窄。出现这一变化的主要原因有这么几个：

1，全国大面积出台救市政策，放松房地产调控。

2，更为宽松的货币利率政策，减免购房交易税费成本力度空前。

3，保交楼等一系列措施，对提升民众市场信心。

4，房企促销打折也起到一定的作用。

新房方面，2022年第三季度，全国70个重要城市中，环比下降的城市达到54个。二手房方面，价格下调的城市数量要略多于新房，达到61个，接近9成，如果加上其他中小城市的数据，这个比例可能要超过90%。而且从单月数据来看，8月份无论是新房价格还是二手房下调城市数量，都比7月份要多，说明全国房价调整的覆盖面仍在不断地扩大。

70个重要城市中新房同比跌幅居前的分别是：北海-10.3%、湛江-8.8%，哈尔滨-7.5%，岳阳-7.3%，秦皇岛-6.5%，南允-6.2%，武汉-6.1%，大理-6%，常德-5.7%，泸州-5.7%。环比跌幅排名：温州-0.9%，兰州-0.9%，武汉-0.9%，湛江-0.9%，哈尔滨-0.8%，福州-0.7%，长春-0.7%，宜昌-0.7%，泉州-0.7%，包头-0.7%。

二手房方面同比下跌幅度居前的分别是：牡丹江-11%，哈尔滨-9.5%，北海-7.3%，吉林-7.1%，洛阳-7%，宜昌-6.5%，安庆-6.4%，泉州-6.1%，丹东-6%，沈阳-5.9%。跌幅环比居前的分别是：北海-1.1%，牡丹江-1.1%，丹东-0.9%，天津-0.9%，济宁-0.8%，包头-0.8%，武汉-0.8%，湛江-0.8%，岳阳-0.8%，海口-0.7%。

武汉、哈尔滨无论是新房还是二手房，均出现了大幅的调整，从城市分布来看，价格整体回调较大的地区主要集中在东北，人口净流出，经济发展缓慢等都是这些东北城市价格整体回调的主要内在因素。

有下跌也会有上涨，新房前三季度同比上涨的十个城市分别是：杭州6.5%，成都6.2%，北京6.1%，上海3.8%，银川3.5%，长沙2.7%，西安2.5%，重庆1.4%，南昌1.2%，赣州1.2%。环比上涨的是：合肥0.7%，成都0.7%，大理0.4%，杭州0.4%，济南0.3%，南昌0.3%，重庆0.3%，遵义0.2%，宁波0.2%，海口0.2%。

新房其实很多城市都有限价政策在干预，很多城市的新房上涨数据，并不能真实反映市场的热度。在房地产中，用二手房的市场数据来客观看待市场行情是比较科学、合理的。

2022年前三季度二手房上涨的城市屈指可数，只占10%。同比上涨的城市分别为：成都7%，北京4.6%，上海3.9%，昆明1.5%，海口0.8%，无锡0.3%，赣州0.1%。环比二手房价格上涨的有：上海0.5%，北京0.4%，昆明0.3%，成都0.3%，泸州0.2%，合肥0.2%，长沙0.2%。

一线城市中，只有北京和上海两个城市，无论是新房，还是二手市场，均表现喜人，在为数不多的上涨城市中看，上海和北京依旧是全中国最为健康的房地产市场。

上面讨论的是全国前三季度的房地产市场数据，其实如果单论第三季度，有些整体上涨的城市也开始回调，即便是上海也不例外！

上海新房价格体系，因限价问题，整体价格没有太大的起伏。部分区域因为新房价格过低，与二手房之间存在较大的价差，考虑到稳定市场的因素，政府已经正在逐渐放开新房指导价。所以，买新房，有积分，还是可以果断上车。二手房方面，第三季度，上海的二手房价格也普遍下降了。成交量9月、10月整体萎缩，导致价格也有所松动。例如徐汇公园道108平，今年六月份成交价1740万，10月份同户型差不多楼层的价格挂牌价才1600多万，价格差不多下浮了8%。

我们再来看全国各大城市相较于2020年的价格变化，两年之间，各大城市的房价到底发生了怎么样的变化。

相隔两年的周期，最明显的价格变化，通过同一区域二手房的价格，最能看出价格趋势的变化，70个城市中，有将近40个城市的二手房价格出现了大幅的回调。其中排名靠前的城市有，牡丹江-18%，哈尔滨-11.1%，安庆-9.6%，北海-9.3%，太原-8.3%，吉林-8.1%，宜昌-7.8%，常德-7.1%，贵阳-6.7%，石家庄-6.6%，锦州-6.5%，长春-6.4%，呼和浩特-6.0%。

这里可以看出有将近一半以上的城市房价至少回到了3到4年前的水平，北方城市的比重略多于南方城市，省会城市的比重也不在少数，像哈尔滨、太原、贵阳、石家庄、长春、呼和浩特、天津、南宁、郑州、济南、武汉等省会城市整体房价回调较为严重，省会城市北方比重明显要高于南方。

造成这样的市场及价格变化，最主要的原因无外乎有这么几个原因：

1，城市存量、库存居高不下，短期内存在去化压力。

2，楼市上涨阶段，市场投机、炒作，导致价值价格脱离市场预期。

3，部分地方城市过度依赖棚改，后期持续性不足。

4，大部分城市存在人口结构与需求供需矛盾。

5，市场经济影响，疫情带来不确定性因素。

买房建议：

1，买新房，针对价格上涨的重点城市，特别是价格有倒挂，可以重点考虑。

2，买二手房，下跌城市观望为主，不建议购买。上涨个别城市，挑选有发展潜力的板块和区域，次新、产品上有附加值的二手为主。最佳的买房节点应该在2022年年底或者明年的上半年。

3，全国各城市整体调整跌幅收窄，机会是跌出来了，越是这样的行情下，越容易挑选适合自己的房子，一旦价格起稳上涨，买房机会又会存在不确定性。