​中国未解之谜城市幻象

中国未解之谜城市幻象

这是熊猫贝贝的第631篇文章：中国的楼市和房价，进入2021年下半年以来的氛围，很微妙。

就用以前一位老师的原话来形容，那就是：这人啊，只要赚过快钱，赚过大钱，就觉得自己是开了窍，无所不能了，有机会自然高度活跃，就是没机会了，也是没有那么容易死心，甚至还会想着自己创造机会重现辉煌，再也不可能踏踏实实，厚积薄发咯~这用在当下中国的楼市中，再应景不过。

2021年前7个月，全国各个地方有关楼市调控的措施就密集出台。

今年以来全国房地产市场累计调控次数超过了320次，国家各部门直接下发的调控政策就有46次。

和以往调控不一样，也不用过度解读，炒房行为都已经上升到司法层面的监管了，国家暴力机构都已经出手，国家这一次对房地产经济进行管控，力度和决心，恐怕没有任何悬念可言了吧？炒房第一城深圳，成交量和价格连续三个月下滑，7月份成交还不到最高峰的零头，二手房市场彻底冰冻，没有异议；炒房第二城杭州，扭扭捏捏的小心思又如何？8月5日杭州楼市史上最严调控已经出台，还不死心，那就等着官方指定资产贬值的指导价吧？当然，曾经在2020年下半年前后不一陆续启动的其他热门城市，核心城市，一年时间过去了，基本上也偃旗息鼓，管理抓起来了，毕竟市场经济环境，看环境，讲风向的人还是主流。

全国楼市和房价，一片形势大好，当然，这是站在顶层设计的角度来看的，换一个角度，那就是投机炒房，价差套利群体暗无天日的炼狱环境。

就在这样清晰，威慑十足的环境里面，还心心念念执着想着短平快炒房套利的群体和资金，就会消失吗？肯定不会。

其实从7月份开始，不管是现实环境，网络渠道，包括我这个房地产行业内部的从业者的信息渠道，甚至还有互联网的各种舆论声音中，又有环一线价值讨论，对这些城市的房产包装，营销，甚至是硬推的内容，开始出现了。

之所以说又，是因为这样的套路和内容，其实已经在2017年以前出现过了，当然结果不是很好，甚至连针对性的调控都没有惊动，现实的行情和趋势，已经让被套在这些城市的投机群体和资金，好好地被上了一课，不管是环京北三县，还是环深大亚湾，如果要说什么从错误中汲取教训是智慧，那么有幸入局的炒房群体，现在恐怕都应该大彻大悟了吧？2021年，在这一轮国家态度坚决，势大力沉调控之下的楼市和房价现实情况，依然暗流涌动，炒房之心永不死，投机火焰不断根。

既然说环一线，那这篇文章，就和各位看到文章的朋友，抓关键，看因果，找核心，从专业，理性的角度，来聊一聊环一线城市的房产价值和未来趋势。

环一线，有个很重要的前提，那就是广州是一线，但是环绕广州的城市，没有任何所谓的一线价值辐射，是一点都没有，广州够大，没有意义，环广州别说现在行不通，就是以后也是伪命题。

真正意义上的环一线，是环京的北三县，尤其以燕郊为代表。

环沪的嘉兴嘉善，平湖，昆山花桥为代表，其实环沪的城市挺平均，差别不大；环深的东莞松山湖，凤岗，惠州大亚湾，淡水镇为主要代表。

还有中山翠亨。

那么这些环一线的城市真正价值底层逻辑是什么？未来趋势到底值不值得吹捧？就是这篇文章准备和各位朋友聊的主要内容。

图片网络

1

环京：睡城的定位，是一种无奈，更是一种悲哀。

环京城市，可能是环一线城市群里面最悲催，也是最虚的价值代表了吧？以大名鼎鼎的北三县为例：看个图就知道这地位区位关系有多密切了。

这其中的燕郊，更是不用多说，区位距离甚至比北京京郊地区有着无可比拟的优势：但是，不好意思，好看不代表中用，距离再近，还是河北属地，燕郊这个小破镇，心里有一百万个愿意和希望，想要被划入北京，北京从来不松口，不好意思，燕郊，本质上还是河北的燕郊，还是县级市三河市下面的一个乡镇，而不是北京的燕郊。

这个区别，如天堑一般横在了燕郊的面前，看着是触手可及，但是想要逾越？难于登天。

不管给燕郊多少头衔，自媒体还有吃饭的舆论再多包装，其实睡城这个定义，就已经说明了很多问题。

太靠近权力中心，特别是自身没有什么议价能力和价值表现的时候，基本上就注定了这样的城市，会被上面所说的幻想所麻痹，然后被错觉支配，变的虚胖。

环京，严肃一点来说，是一件命运无法自主，挺悲哀的一个现实。

当然，一棒子打死也没必要，类似于北三县这种城市未来有没有机会？当然有，但是这样的机会，全看四个字政策态度。

很确定能看到的因素，却是中国五千年文化里面，最没有确定性的因素。

君威难测，这是什么意思？难道是老祖宗说错了？行政归属的天堑跨不过去，那么环京的房子，对于人口需求来说，只有那张提供休息的床。

产业层面也很难，环一线千算万算，好不容易眼巴巴等着北京到了疏解非首都职能，对外迁移产业的时代节点，好坏不坏的，雄安新区又横空出世了。

这才是环京城市楼市的临门一脚！有产业，有公司要迁移，想都不用想，雄安优先级放着的。

陪跑一辈子，也不要想上位，恐怕说的就是北三县了。

雄安是国家大计，是计划体系，连商品房都没有，炒房投机，连市场都没有。

而在这样的底层逻辑和因果关系下，还要鼓吹已经有过价格腰斩经历，房价长期跌跌不休的环京楼市，恐怕用意和目的，就很值得玩味了。

特别是没有去过北京，没有在北京生存工作发展经验的投资群体，最好先体验一下北京的大。

这不是揶揄和讽刺，是良心话。

睡城燕郊（图片头条图库）

2

环沪：没有丝毫归属和依附感的关系

环上海的城市，其实比较特殊，因为长三角的城市经济平均和地域归属感，非常的具有代表性。

什么意思？比起环深，环京来说，其实环上海的城市，对于上海是否会兼并自己，并没有什么现实的需求和想法，甚至可以说是完全不在意。

长三角城市本身就经济比较平均，这个平均，是平均的富裕，大家经济条件都差不多，而上海郊区，在很多江浙经济比较好的城市中的群体看来，完全没有什么吸引力。

长三角城市的独立性和经济自主性，比绝大多数没有在这个区域生活经历的人想象中要好的太多。

不在乎就是不在乎，在乎的都是外地人买了希望涨价，炒房群体希望价格表现好一些增加赚钱效率的，至少来说，不管昆山，还是嘉兴，甚至是最近几年发展的不错的苏北南通，在经济和产业发展上，包括外来人口吸引等等方面，都没有指望上海，也没说是沾上海的光。

上海没有人口溢出效应，上海的人口承载力，在一线城市虽然不能说和广州比，但是比起北京和深圳，那还是要好的很多的。

至于产业，其实长三角的独立性很高，互相之间关联和产业链条可能关系不错，但是绝对不会存在一家独大，独领风骚这样的情况出现。

这也是长三角的经济发展特色，上海好么是好，发达是发达，但是要想在长三角让其他城市趋之若鹜，恐怕没有可能。

比较典型的就是南京，嗯，江苏省会，行政划分和归属很清晰，但是下属的城市其实不管从经济还是人口吸引力，包括各个基本面，实话来说，行政尊重大于心理认同，这个不用展开，大家都懂。

所以环沪，其实是一个伪命题，环绕上海的城市不指望上海，上海也没有扩张的需求，事实上，在这样经济发达，产业均衡的地区，要想说话，还是要靠自己的硬实力，押注环沪的意义其实很小，上海便宜的郊区房子价格甚至还赶不上江苏浙江几个经济发达城市，甚至是县城的价格，更别说环沪了。

还是那句话，靠山山要倒，靠人人要走，在经济独立自主的城市，寻找潜力股，比去赖着服众都难的老大哥，更靠谱。

退一万步说，买上海郊区，比较偏的便宜房子，好歹也是上海，这个账，谁都会算吧？当然，投机炒作，那就好自为之吧。

上海外滩夜景（图片头条图库）

3

环深：除了真金白银的产业迁移，其他都是画饼

环深的城市，就比较有意思了，当然这个意思，炒房群体和游资最懂，那就是套你没商量！环深的城市和片区，除了松山湖这样顺利承接优质产业（华为）比较靠谱，其实绝大多数的环深城市，都有绕不开的两个硬伤。

一个是供大于求，货量堆积，甚至有些环深片区都有现实的库存压力；另一个是基础太差，只能通过规划，扩容等等这样不切实际无法兑现的幻想，来给自己贴金加分，市场是不会骗人的，价值回归的必然最终导致的是什么？是预期无法兑现的。

要想买环深赚钱，预期对比是哪里？当然是深圳。

一年不说和深圳一样，动辄50%，那好歹20%，30%要有吧？货比货得扔，人比人该死，就是这个意思，什么东西一有了对比，高下立见。

环深的房子在各路利益关联群体，甚至地方政府的包装营销推广，价值抬升的手段和努力下，不是不会涨，还是上面两个问题，供大于求，基础太差。

深圳房价翻倍狂飙的时候，环深只有5%……炒房的成本很高的，不是开玩笑的，一套房子好歹也是大几十万百万起步，首付几十万的成本如果是自己的钱那还好说，慢慢撑着，要是那种深房理撬动杠杆和金融手段弄来的高成本的钱，那不好意思，套牢不说，那个绳子还是不断收紧，往脖子上套的节奏。

这恐怕是2021年中国楼市里面最真实的话了吧？很多人以为深圳房价的辉煌会在环深重现，却忽略了深圳房价的本质，其实是地方经济模式金融化和有产业支撑，其实深圳虽然房价的确有些脱离轨道，但是深圳的土地财政依赖，恐怕很多人都不知道，其实在全国来看，都是垫底的。

也就是深圳的繁华，不是依靠倒腾土地和房子来的，房价问题，其实是经济真实增量和效率导致的资产市场金融化才有的问题。

这才是本质，一个是富二代有小毛病，另外的，就是穷孩子有样学样了。

丑小鸭的真相，不是丑小鸭多努力，而是丑小鸭，本来就是鹅蛋。

这是一线光环错觉，事实上，环深和环京的共通之处，就在于这些原本就是城乡结合部，破败落后的小乡小镇，离一线大城市太近了，就以为自己也是天选之子，也能轻而易举的获得房价暴涨这样的经济红利。

事情的本质就是这样，比较扎心，而且很多这样的城市，执迷不悟。

不用特别指定城市来分析，东莞也是环深圳，房价涨的起来的根本原因，却不是因为深圳，而是营商关系和地方经济基本面给的底气。

看懂这个本质和上面说的两个核心问题，环深的房子值不值得投资，其实不用说的太明白。

退一万步来说，真的有爆发潜力的东西，还用得着各路自媒体费心挖掘价值，深入研究，包装推广？人性就是这样，永远在营销推广上花里胡哨的，对应都不是什么有价值的好货。

特区深圳（图片头条图库）

写在最后：

抵御诱惑，理性客观的几个观点和建议

当然，写这篇文章的契机，是针对当前大变局时代，调控严格的宏观楼市和房价背景下，暗流涌动，贼心不死，一些鼓吹环一线房产价值的投机炒作言论，进行一个理性客观的逻辑讨论。

人总要吃饭赚钱的，利益关联，也可以理解，但是这个尺度还是要掌握好的，不能太过于执着于利益转化，而没有底线，利用自己的专业和身份去设局忽悠人，那不就是杀猪盘了么？我所不欲，亦不为伍。

还真不是什么清高，只是2021年，中国经济大环境的压力和风险都不小，有些不符合时代趋势和政策环境的盈利需求，实在是不太合时宜。

2021年下半场，对于房产的投资，在文章的最后，分享几个个人的观点和建议：1、房产投资，在合情合理，符合规则，能力允许的前提下，无可厚非，但是客观来说，现在的政策态度和环境，并不适合投资入场。

国家的目的是消灭投机和短期不合理预期，对投资不是误伤，而是直接的连带伤害。

2、通胀也好通缩也罢，都必然会出现资产荒现象，这对于房产价值认知和判断来说，很重要，只有经历不同的货币和经济环境，价值表现稳定的，才是好的投资对象。

但是环一线，还真不好意思，都挺虚的。

3、环一线的房产值不值得买，就问自己这么一个问题：投资房产的本质，是要比自己更优秀，更能赚钱的人，来接手自己的房子，那这样的人，以后回来买自己今天买下的房子吗？想通了，自然就明白这样的投资行为，是对是错了吧？所有的环一线，至少在当前的政策风向和趋势环境，包括经济和货币情况下，都有风险和不确定性，在经济下行压力如此明显的当下，各位有想法的朋友，还是多加理性。

大概就这样，没有什么行情项目分析，都是底层逻辑，因果关系，还有价值分析的思考。

不浮躁，不吹，不黑，经验之谈，没有功利性，结个善缘。

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